Kat Mülkiyetinde Aidat Tahsilatı ve Hızlı İcra Stratejisi (Alanya Rehberi)

Apartman/site yönetimlerinde aidat ve ortak gider alacaklarının düzenli tahsili, sürdürülebilir yönetim için kritik önemdedir. Geciken ödemeler; bakım, güvenlik, temizlik ve teknik işletmeyi doğrudan etkiler. Bu rehberde hukuki çerçeve, hızlı icra adımları, delil/evrak seti, faiz–cezai şart ve uzlaşma–arabuluculuk stratejileri pratik şekilde ele alınır.

1) Hukuki Çerçeve ve Yükümlülük

• Kat Mülkiyeti düzeni: Kat malikleri, yönetim planı ve işletme projesi ile belirlenen ortak gider/avans paylarını zamanında ödemekle yükümlüdür.

• Yönetim planı: Aidat paylaşım yöntemi (arsa payı/adet/m²), gecikme koşulları, cezai şart ve yaptırımlar burada somutlaşır.

• Kurul kararları: Yıllık bütçe ve işletme projesi kararları, usulüne uygun çağrı ve çoğunlukla alınmalı; tebliğ düzeni doğru işletilmelidir.

2) Hızlı İcra Yol Haritası (Adım Adım)

1. Ön Uyarı ve Hesap Özeti: Borçlulara dönem/dönemsel toplam, ödeme tarihi, banka bilgileri ve gecikme şartlarını içeren yazılı bildirim.

2. Delil Toplama: Yönetim planı, işletme projesi, kurul kararları, hazirun, tebliğ kayıtları, borç çizelgeleri.

3. İcra Takibi Başlatma: İlamsız takip/ödeme emri; süre içinde itiraz olursa itirazın kaldırılması/iptali yoluna gidilir.

4. Tedbir ve Tahsil Araçları: Haciz, banka–POS blokajı, kira alacağına haciz, araç–menkul haczi, maaş haczi.

5. Uzlaşma ve Yapılandırma: Taksit planı, feri alacaklarda indirim; taahhüt/temerrüt hükümleri yazılılaştırılır.

6. Kapatma ve Raporlama: Tahsilattan sonra borç kapama yazısı ve hesap mutabakatı; defter ve dijital kayıtlara işlenir.

3) Delil ve Evrak Seti (Kontrol Listesi)

• Yönetim planı (güncel metin)

• İşletme projesi ve yıllık bütçe kararları

• Kat malikleri kurulu çağrı–gündem–hazirun–karar defteri sayfaları

• Tebliğ kayıtları (posta/SMS/e-posta/tebligat mazbataları)

• Daire bazlı borç dökümü, banka ekstreleri, tahsil fişleri

• Avukatlık vekâleti/görevlendirme kararları (yönetici/denetçi yetkisi)

4) Faiz, Cezai Şart ve Maliyet

• Gecikme şartı yönetim planında net olmalıdır (faiz türü, oran, başlangıç).

• Masraf projeksiyonu: Harç, tebligat, keşif/bilirkişi (gerekirse) ve vekâlet ücretleri; tahsilat planına yansıtılır.

• Orantılılık: Aşırı cezai şart–faiz talepleri, uyuşmazlığı büyütür ve iptal/indirim riski doğurabilir; ölçülülük esastır.

5) İtiraz ve Dava Stratejisi

• İtirazın kaldırılması/iptali: Süre, yetki ve belge bütünlüğü hassastır; yönetim planı + işletme projesi + kararlar birlikte sunulmalıdır.

• Karar İptali Davaları: Usulsüz çağrı/çoğunluk veya plana aykırılık iddiası varsa Sulh Hukuk’ta iptal gündeme gelebilir; süreler hak düşürücüdür.

• Delil Yönetimi: Defter sayfaları, tebligat ve ödeme belgeleri ile bilirkişi raporu talebi dosyayı güçlendirir.

6) Arabuluculuk ve Uzlaşma

• Komşuluk ilişkileri ve süreklilik nedeni ile önce yapılandırma ve arabuluculuk denenebilir.

• Kısa vadede taksit–indirim modelleri, orta vadede disiplin sağlar; anlaşma metni icraya elverişli düzenlenir.

7) Sık Yapılan Hatalar

• İşletme projesi/kararların usule uygun alınmaması ve tebliğ eksikleri.

• Borç dökümünün şeffaf olmaması; kalem–dönem ayrımının yapılmaması.

• Gecikme faizi/cezai şartta ölçüsüz talepler.

• İtiraz sonrası delil seti tamamlanmadan dava açmak.

• Tahsil sonrası kapatma/mutabakat yazısını düzenlememek.

8) Neden Aksel Arabulucu & Hukuk Bürosu?

Alanya’daki apartman/site yönetimlerine; belge düzeni, hızlı icra, uzlaşma–yapılandırma, karar iptali savunusu ve uygulama takibi dâhil uçtan uca bir çerçeve sunuyoruz. Dijital kayıt–raporlama ve zaman planı sayesinde süreç şeffaf ve ölçülebilir ilerler.